楼市降价业主索赔 法官称房价下跌属商业风险

 2011-11-01  来源：沈阳晚报 

  [提要]最近，国内楼市的焦点都聚集在上海、南京、杭州出现的退房潮。为博取销售业绩，多家开发商加大促销力度，有的开发商每平方米的优惠幅度甚至达到了8000元，就在开发商期待销售成绩能上一个台阶的时候，反而受到了“后方”老业主的猛烈攻击。

南方“退房潮”引发消费者质疑

法官称房价下跌属正常商业风险

最近，国内楼市的焦点都聚集在上海、南京、杭州出现的退房潮。为博取销售业绩，多家开发商加大促销力度，有的开发商每平方米的优惠幅度甚至达到了8000元，就在开发商期待销售成绩能上一个台阶的时候，反而受到了“后方”老业主的猛烈攻击。

那么，房子买贵了真的可以要求退房或补差价吗？

事件：

上海楼市降价业主索赔

近日，在上海嘉定区双单路上的绿地“秋霞坊”楼盘，因该盘房价从最高1.9万元/平方米，暴跌到现在最低1.1万多元/平方米，上百名业主集中前来售楼处讨要说法，甚至有业主提出索偿。

10月23日下午，仅两三百米开外的“龙湖郦城”售楼处，也出现了上百名老业主“冲击”售楼处的一幕，两处大型沙盘模型被严重砸毁，模型材料被拆开后丢弃在地面，该售楼处正式关闭。而业主“冲击”售楼部是因为楼盘价格从1.8万元/平方米降到1.4万元/平方米。

10月26日晚，上海楼盘降价风波依然蔓延，中海御景熙岸的业主们也加入抗议的行列。微博直播抗议行动的画面显示，有数百业主聚集在上海世纪大道地铁站，有业主声称两个月亏了60万，也有业主举牌要求退房。据了解，中海御景熙岸计划推出400套单位，房价由原来的23500元/平方米直降6000元，均价17500元/平方米。

沈阳一房地产业内人士表示，沈阳购房者和意向购房者完全没有担心的必要，因为上海等沿海一线大城市的高房价存在泡沫，有很多是炒房者或投机客拉动的，而沈阳的房产市场多以刚需为主，泡沫较少。

法官：

房价下跌属商业风险

那么，如果房价真的降了，买房人若仅以此为由再要求赔偿损失，是否还能得到法院支持？对此，曾经审理过多起房产纠纷的铁西法院的法官分析说，商品房买卖属于市场交易，买卖双方当时签订的购房合同是在双方平等自愿的前提下签订的，受法律保护，不受价格影响。也就是说，不管是用来投资还是家用，购房行为本身就是一种商业交易行为，必然存在风险，这就要求购房人在购买前作出妥善的判断。

《合同法》规定，除非证明合同在订立时显失公平，否则既然双方意思已经达成一致，那接受了就要认真履行。事实上，就目前房地产市场上基本都是随行就市，所以也极少会出现显失公平的情况。

而至于开发商在签订房屋买卖合同时，曾口头承诺在一定期限内不降价，这位法官表示：“除非将保底条款写进合同，以书面承诺的形式证明，或能证明其曾作出口头承诺，若在这种情况下，开发商降价就构成了违约，买房人可以起诉赔偿。”

目前，沈阳还没有开发商将保底条款写进商品房买卖合同，只有南方个别开发商有过尝试。如果只是一种正常的商业风险，买房人则没有理由要求他人来为自己的损失承担责任，国内也鲜有法院对这一诉求予以支持的案例。“道理其实很简单，如果将来房价涨了，业主是不是也要给开发商补交差价呢？”

说法：

楼市未经历完整周期

一位不愿透露姓名的经济界人士对记者说：“出现这种情况，主要是由于中国楼市尚未经历一个完整的周期，房价一直以来都处于上升态势，始终没有经历有涨有落的周期变化，一旦房价有所波动，购房者的心理就会有所变化。商品房的定价是一种市场行为，主要由供求关系决定，因此买房人的购房行为必然存在一定风险，不可能只赚不赔。”

他给记者举例说明，“在中国股市最初进入低迷期时，曾一度也有股民到法院提起诉讼要求赔偿，现在看来有些滑稽，但在当时确实发生。如今不会有哪个股民因为股票赔了，就到法院要求索偿了。对于楼市也是同一个道理。”

不过，也有法律界人士认为，现在消费者购买大多数商品，都有诸如“7天无条件退货”、一定时间内包退包换，免费维修等，而商品房作为大宗商品，却没有类似的消费者权益保障，应该说，目前房地产行业在消费者权益保护方面，缺少过渡性、缓冲性的行业规范和法律法规，使得行业管理过于刚性，也因此在市场发生较大变化时产生刚性对立和矛盾。

本报记者 高薇