11月楼市出现两极分化

 2009-12-3

均价成交量均创新高，开始出现滞销盘

　　11月楼市出现两极分化

　　均价成交量均创新高，开始出现滞销盘

　　5431套的11月新房成交总量，逼近了“银十”的成交量，而17078元/平方米的成交均价，更是创下了今年新高。这些数据都在显示，时下的杭城楼市，热销仍是大势。尽管如此，一种现象也在日渐显现，品牌开发商推出的大盘还在创造“日光”的纪录，但已经有一些涨价楼盘卖不动了，去化率甚至低至13%。可见，尽管楼市行情未来的走势众说纷纭，但有一点是确定的，房价不会永远无限制地涨下去，特别是对一些稀缺性不高的楼盘来说，高价乏人买单，已经成为现实。

　　成交量是去年同期的3倍

　　楼市火热的行情，在刚刚过去的11月依然没有减弱的迹象，5431套的成交量不但逼近“银十”的销售量，更是去年同期的近3倍，即使与2007年11月的行情相比也增加了一倍多。根据透明售房网数据显示，截至2009年11月30日，杭州主城区共成交商品房5431套。这一数字与今年成色十足的“银十”交出的5616套销售量相比，仅下挫了微不足道的3.3%；与2008年11月交出的1860套成交量相比，增加了近两倍；即便与2007年楼市行情平稳时的11月2569套的成交相比，也增加了一倍多。考虑到楼市的季节性因素，过去的一个月交出的销售成绩单还是很漂亮的，况且时下不少楼盘的售价经过多番上扬实属不菲，可见楼市的购买力确实强劲。

　　从日均成交状况来看，11月楼市销售两头热的特征较为明显。11月上旬，尽管新推房源的楼盘只有3个，但日均销售量却保持在200套以上的水平，主要是10月底开盘的楼盘成交继续放量。此后的日成交量则鲜有突破200套大关，但是月底包括西溪诚园、万家星城等大盘亮相，预定行情非常火爆，使得一度平静的行情波澜再起。

　　开始出现滞销盘

　　供应量方面，11月主城区共有15个楼盘开盘，尽管数量只有10月的一半，但是可售房源量却环比上扬了6.6%。根据透明售房网数据，截至11月30日，主城区可售房源为11799套，比10月底11066套的可售房源增加了6.6%，其中住宅存量房源也由10月的4516套增至5118套。

　　新推房源的消化速度向来是衡量楼市行情的重要指标，而从上月的情况来看，两级分化的现象较为明显，一边是品牌大盘一亮相就缔造了“日光”的销售战绩，而另一方面，一些曾经销售量不俗，甚至登上月度销售10强榜冠军的楼盘，比如中兴和园，提价后却卖不动了。前者最为典型的代表就是西溪诚园和万家星城，作为绿城和滨江今年着力打造的大盘，不但在开盘前就备受业内人士和购房者的关注，开盘当天更是预定一空。事实证明，在楼市处于高位时，对那些尚未出手的人来说，品牌开发商开发的大盘还是有很强的号召力，即便对投资客来说，也不失为一个更稳妥的选择。

　　截然相反，另一些楼盘明显卖不动了。最典型的代表是位于滨江腹地的中兴和园，该楼盘10月以315套的成交量位居月度销售10强榜冠军，成交均价在10781元/平方米；11月中旬该楼盘再推60套房源，房价上调至16000元/平方米左右，但昔日的成交冠军截至月底，新房源只成交了7套，去化率只有13%。无独有偶，位于滨江一桥附近的贺田尚城月初新推了100多套房源，售价由原来的10000元左右/平方米上调到16000元至17000元/平方米，截至月底只销售了37%。

　　“在现在的行情下，开发商想趁机涨价可以理解，但并不是所有楼盘都还能涨价，特别是无上限的涨价，直接后果就是销售减缓，甚至会滞销，”某上市公司高管李总评价说，“一个值得关注的现象是，新推房源去化率的两级分化更明显了，10月成交差一点的楼盘销售率也有70%。但是11月销售率在50%左右徘徊的楼盘明显增多。”
成交均价再创新高

　　上个月，主城区成交均价为17078元/平方米，创下了今年以来成交均价的新高。此前，月度成交均价的最高纪录出现在8月，成交均价为15450元/平方米。创下新高，原因有两个：一个是不少楼盘的成交均价还是呈现出上扬态势，另一个原因则是不少相对高价的楼盘成交活跃，拉升了区域均价，在之江区、下沙区和上城区，这个现象尤为明显。

　　楼盘成交均价的上扬态势显然还在继续。以月度销售10强榜上的明星楼盘为例，10月的成交均价和11月相比，上涨幅度明显：宋都阳光国际的成交均价从16309元/平方米上涨到18130元/平方米；原筑壹号的成交均价由13603元/平方米上涨到14851元/平方米；联合格里的成交均价从10382元/平方米上涨到12275元/平方米。这些楼盘价格上扬的同时，成交量却并没有下降，反而在再次开盘时赢得了良好的销售成绩，对整个主城区成交均价的拉升作为非常明显。

　　另一方面，一些价格相对较高的楼盘成交活跃。比如之江区的成交均价由10月的17096元/平方米上涨到11月的21891元/平方米，主要是区域内的成交主力公元沐桥，以25000元/平方米的成交均价销售了85套；下沙区的成交均价上扬至15055元/平方米，有赖于金沙湖板块楼盘成交放量，而保利东湾的成交均价更是突破了20000元/平方米；上城区的成交均价由10月的15319元/平方米涨至11月的19724元/平方米，主要是成交主力由原来均价在6500元/平方米的凤凰城，变成均价在20000元/平方米的康都紫轩。

　　江干区跃居成交榜首

　　从区域来看，上个月江干区的表现最为抢眼，风头盖过了昔日的成交冠军滨江区，以1627套的成交总量位居区域成交排行榜榜首。区域内的宋都阳光国际、原筑壹号、同方国际、多立方公寓、联合格里占据了月度成交10强榜的5个席位，贡献了不少的成交量。不仅如此，江干区也是上个月新推房源最多的区域，包括阳光国际、原筑壹号和联合格里三个楼盘，总共推出了700多套新房源，按照目前的热销走势，加上未来以九堡为代表的江干区板块还有大量房源上市，该区域的销售行情还可能继续升温。

　　此外，滨江区以1365套的成交总量紧随其后，区域内的东方郡、风景蝶院的成交量都在100套以上。当然，滨江区的楼盘并非全线飘红，涨价的中兴和园、贺田尚城等楼盘就面临卖不动的困境。值得一提的是，下城区由于万家星城的热销，交出了546套的成交总量，位居区域成交排行榜第三名，品牌楼盘热销，对区域成交量的拉升作用不容小视。

(今日早报)